原创 刘晓博

对于楼市来说，“核弹级”的大招是什么？

是持续降准、降息？是全面放开限购、限贷？

都不是。

正确的答案是：货币棚改。

这种核弹级的武器，堪称中国独创。它的精妙之处是：可以在短时间里让一座城市的住房存量减少，让购房需求暴增，让买房资金异常充裕。

如果凯恩斯、罗斯福复活，都会被惊得目瞪口呆，没有想到他们率先倡导并实践的经济理论，被发展到了这个程度。

货币棚改最经典的案例，是在2015年末国家提出去库存之后，曾在2016年到2018年短短2年多时间里，让深陷泥潭的三四线城市楼市重返牛市，价涨量增。

如今，它又来了！

今天，多家媒体报道了南昌将在中心城区推行“房屋征收房票安置”的新闻。

下面解释一下，什么是货币棚改、房票。

所谓货币棚改，是指在老旧小区改造中，政府收回原住民的房子、土地，不就地安置。而是给现金，或者相当于现金的房票，让“搬迁户”、“拆迁户”们去买新房。

在这个过程中，政府收回了老旧小区的房屋和土地，把老房子拆除。这样，整个城市的住房数量就减少了。拆迁户拿着现金（现在一般不给现金，只给房票），去符合条件的新建商品房小区买房，如果房票上的金额不够，还需要补一些现金。

开发商卖出房子，收回房票，找地方政府兑换成现金。政府付出了现金，收回了土地，将来卖出去，也可以回笼货币。而整个房地产行业，就完成了去库存。

政府一般会指定房票的使用范围，不能跨越范围使用；而且鼓励尽早使用，比如南昌规定，自出具房票3个月内使用的，给10%的补贴；4到6个月内使用的，补贴降低到8%；7到12个月内使用的，补贴是5%。有的地方，还补贴新购房的契税，或者给予贷款利息优惠。

之所以不用现金，而使用房票，是防止这些钱被挪作他用，而不在当地买房。当然也跟地方政府缺钱有关——将来开发商找政府兑换房票的时候，有可能是冲抵税款，或者冲抵土地出让金。

房票安置的实质，仍然是货币棚改。

在这个过程中，地方政府一般通过政策性银行（比如国家开发行）获得低息贷款，而政策性银行则通过PSL（抵押补充贷款）的方式，从央行获得低息贷款。

PSL是央行的几个主要印钞方式之一。央行的印钞方式包括：降准、MLF（中期借贷便利）、逆回购和PSL。

最近几年，官方对货币棚改比较慎重，担心再次刺激房价。但随着楼市在过去两年陷入熊市，一年来用尽了很多办法仍然效果不佳，所以这个大招有全面重出江湖的意味。

除了南昌之外，最近发布房票安置办法的城市还有南京：

厦门：

无锡：

昆明：

贵阳：

温州：

以及正在公示相关政策的宁波等：

二线城市中，在这一轮最早推出币棚改（房票安置）的是郑州。

2022年12月18日，我曾在题为“2023年，楼市10大预测”的一文里（点击查看）预测，2023货币棚改会全面发力。

我还曾撰文建议：未来大规模的货币棚改只适合在二线及以上城市进行，不太适合在三四线城市搞了。

主要原因是：普通三四线城市，人口增量很少了，如果继续搞货币棚改，可能是一个坑，坑很多人，也坑地方政府。二线城市、强二线城市，仍然有持续的人口流入，是可以搞的。

至于一线城市，由于人气比较旺，楼市回暖比较容易，仅通过放松限购、限贷就可以解决问题，是没有必要大规模搞货币棚改的。

从近日南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公布并实施“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票办法”来看，新一轮全面棚改已经登场了。

货币棚改重出江湖，在二线城市全面展开，意味着楼市正在发生新变化。总之，还是维持之前的判断：楼市不会暖，政策就会一直出。

打破通缩预期，让大家愿意消费、愿意投资，是政策的基本发力点。

另据央行公布的数据：2022年6月末的时候，抵押补充贷款余额为26203亿元；到了今年2月末，余额增加到了31403亿元。大增了5200亿元。

这5200亿元中，有相当一部分跟支持楼市有关，比如保交楼和货币棚改。而这新增的5200亿元是基础货币，理论上可以衍生出3.5万亿的广义货币M2。

相信在2023年，PSL的余额会不断创出新高。PSL是央行一条重要的印钞“生产线”，也是支持货币棚改的“能量之源”。

关于楼市的最新消息是：中国央行行长易纲，在华盛顿出席“G20财长和央行行长会议”的时候表示，“中国经济正在企稳回升，房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右”。由此可见，中国房地产市场的走向也是全球财长、央行行长们关注的话题，因为它太重要了，事关全球经济。

网友看法

1、网友风雪中随风飘扬：除了降价，什么招都用

2、网友手机用户58935929742：这不就是圈钱，加空转么

3、网友用户9666490846927：已经宠坏了，还挑得起大梁不？

4、网友苏在广东：相信马云没有错

5、网友自由之风30：[抠鼻]拆了我市中心的房子，给我一个房票，让我去7环边上买新房 ！ 这谁干啊！

6、网友减法使人快乐：房票可以买二手房么？

7、网友亲切青山J：房子是唯一救命稻草吗？

8、网友打头疼不疼：看来是通缩逼的，到了最危急的时候，不了解通缩的可以看看日本，有房贷的之所以敢接受那么高的利息，都是觉得10年20年后，100块钱可能就只能买碗面条，现在的贷款在十年后占工资比例会降低，薅银行羊毛，，俗称先苦后甜，一但通缩，，今年工资5000，房贷3600，20或30年后工资还是5000的话。。[泪奔][泪奔]

9、网友爱思考的熙熙love：我们这边房票使用规则： 一、房票持有人购买本市行政区域内（不含原杭州湾新区和崇寿镇）新建商品住宅房屋的给予购房补贴，购买二手住宅房屋的不再给予购房补贴。 二、房票初始持有人在房票载明的使用截止时间前购买新建商品住宅房屋的，全额享受购房补贴；在房票使用延长期限内购买新建商品住宅房屋的，减半享受购房补贴。 三、房票允许转让，但必须同时符合以下条件： （一）房票只允许转让一次，受让所得的房票仅限于购买本市行政区域内（不含原杭州湾新区和崇寿镇）新建商品住宅房屋，购房补贴全额由受让人享受； （二）房票须实名转让，由转让人和受让人共同向房屋征收部门提出书面申请并办理房票转让登记，且受让人购房须在办理房票转让登记之后； （三）房票转让及受让人购房须在房票开具之日起6个月内完成，受让人未在房票开具之日起6个月内购房的，不享受购房补贴。 （四）单张房票须全额转让，不得部分转让。 四、房票使用人凭已备案的商品房买卖合同（已办理商品房不动产权证的凭不动产权证）、购房发票、房票回执联、本人身份证等相关材料，领取购房补贴。凭已备案的商品房买卖合同领取购房补贴的，以商品房买卖合同记载的商品房购房总金额为基准；凭商品房不动产权证领取购房补贴的，以购房发票总金额为基准。 房票使用人领取购房补贴后与房地产开发企业解除商品房买卖合同的，须全额退还已领取的购房补贴。

10、网友好长的一根毛：我有三套房，拆了一套 我只要钱 不要房票不行么

11、网友老刺毛：郑州已经试过了，惨败！以前灵不见得现在灵！

12、网友胡歌5277：相信你早已发现，到了中秋，不管是公司还是送礼，有的不送实体月饼，而是改送“月饼券”，一到中秋，公司发、客户送，一个人手里往往有几张月饼券。但是月饼并非刚性需求，大部分拥有月饼券的人，并不会真心实意来兑换月饼，而是会找黄牛兑现。这就让月饼券的发行脱离了月饼实体“基本面”，变成了一门实实在在的投机生意。

13、网友用户7797506808810：这些专家怎么了？怎么老打老百姓的主意呢？

14、网友那个村的老王：以最快时间买一套新房，拿10%的补贴，再贴5%低价卖掉，把房票套成现金，行不？

15、网友史地文闻：不是长久之计，有一个前后矛盾的地方。拆迁后的土地必然要重新拍出去。拍了地才有钱来补贴房票。新拍出去的土地必定又是用来建商品房。那么这新建的商品房又由谁来接盘呢？这只是一个拆东墙补西墙权宜之计，无法从根本上解决问题。

16、网友南来北往的漂：老旧小区大部分都在核心区域，我买房子的时候就是为了地段才买的，你给我拆了，让我去很远的地方去买房子我要不去呢[抠鼻][抠鼻]北京东单，西单的老旧房子你给他们拆了，然后到大兴给他们按1：1.5换房子看看谁答应[抠鼻][抠鼻]

17、网友李爹爹量化ETF：是的。前40年靠“建”，做加法；后40年靠“拆”，做减法。只要，也只有拆，才能保证房价稳定上涨。只要拆的力度“足够大”，房价一定能稳定上涨。只要房价每年稳定上涨，房产税一定能成功推行。没有人会拒绝每年稳定的无风险收益。日本失去的30年，还是没认识到这个问题，后来虽明白了，但执行也不果断，不坚决。最后下降大趋势、通缩、社会人口通缩形成之后，回天无术了。

18、网友史上精英榜：人家有房子住，房票可以换现金吗？

19、网友猴哥与铁扇公主的故事：货币棚改一出绝对涨，本来不买房子的人房子被拆了只能去买房子，那些观望的人一看房子都被买走了，只能进去抢不然好地段的都没了。这一招真的不能轻易使用，看来已经到了不用大招不行了。

20、网友狂人日记1314：房票适用于二手房买卖就完美了